您現在的位置:首頁 - 買房問答 - 詳細內容

樓市冰封?送你一份實操性最強的買房指南!

發布:管理員 發布日期:2018-10-15 點擊數:227

1998年住房市場化改革以來,樓市第一次遭遇如此之多的限制,買房投資首度面臨如此之多的不確定因素,這意味著過往的樓市投資邏輯都將不再適用。
 
暴漲時代的邏輯簡單且粗暴,買到就是賺到,這是全民共識;暴跌時代的邏輯也很簡單,任其降價打折,我自巋然不動。唯有冰封模式,前進后退皆不得,買與不買都兩難。
 
越是到了轉折時刻,越需要專業判斷。越是到了變局關頭,也需要理性分析。這篇文章,既是對樓市冰封模式的全面解讀,也是具有實操價值的買房投資指南。

趨勢
房價永遠漲,但中間會玩過山車

這是我們對歷史經驗的總結,也是對樓市周期循環往復的根本判斷。
 
站在房價暴漲的山峰,每個人都能得出“房價一直漲”的結論。但事實上,房價并非“只漲不跌”,歷史上的幾次調整,讓不少人膽戰心驚。
 
全國范圍的大調整,第一次是2008年,受金融危機影響,被后來的四萬億大投資所拯救;第二次是2014年,被“漲價去庫存”和“棚改貨幣化”所挽回。
 
至于區域崩盤,案例更不少。最早的一次是1990年代的海南大崩盤,“天涯海角爛尾樓”的景觀曬了許多年,直到10年后海南旅游島規劃出臺,方才得到緩解。

最近的一次是2011年的溫州民間借貸危機,帶動樓市泡沫破裂。溫州房價直接腰斬,直到這一輪,還沒回到當初的頂峰。
 
即使房價一直漲,一次大跌也會讓許多人回到原點。
 
香港可謂一直漲的典型,但1997-2003的大跌,讓無數人淪為“負資產者”。房價最高下跌70%以上,棄房斷供屢見不鮮。

即使后來房價一路上漲,有多少普通家庭能撐過這幾年?又有多少高杠桿者能全身而退?

沒有對抗風險的能力,那就不要隨意去對賭風險。
 
所以,即便房價一直漲,悶頭進去買房的邏輯,也不是在所有時候都適合。當市場出現調整信號時,無論多謹慎都不為過。
 

環境
內外壓力疊加,樓市冰封是必然選擇

要想了解樓市為何被全面冰封,必須要明白大環境正在發生何種變化。
 
對外,美國拿出了“減稅加息縮表”的三板斧,全球資金回流,帶來人民幣貶值和資本外流的雙重壓力;與此同時,貿易爭端一直未有緩解,出口形勢受到影響,經濟下行壓力進一步加劇。
 
對內,居民杠桿率翻倍,高房價已經對消費形成擠壓效應,房地產領域的金融風險也處于事實上的高位。經濟下行、消費不振、老齡化危機同時到來,整個市場面臨前所未有的重負。

正是在這種背景下,樓市調控不斷加碼。既要限制需求,也要限制供給,更要限制整個市場的自由交易,既要防范資金快進快出造成的劇烈波動,也要防范樓市風險波及到整個經濟體中。

一言以蔽之,樓市冰封,以時間換空間,防范風險,為長效機制落地提供可能。
 
這種背景下,樓市的玩法已經發生變化。政策鼓勵你沖的時候,就不要猶豫;當政策一而再再而三喊停的時候,就要多看看前后了。
 

大亞灣房產置業:曾經理139-2474-9899,大亞灣房地產10年銷售經驗為您買房置業保駕護航



提醒
限售凍房的風險要謹防
 
這一輪樓市調控,最大的利器是限售。
 
限售,讓房子暫時失去流動性,從而提高炒房的時間成本,將投機資金封堵在樓市,同時減少市場下行時的拋售壓力。
 
從廈門開始,目前全國已經60多個城市加入限售大軍,幾乎包括所有的一二線熱門城市,還有一些高熱不退的三四線城市。

限售時間一般是兩年和三年,部分城市還有5年,但實際樓市冰封的時間要長很多。
 
因為限售多是從拿到房產證之日開始算起,而從簽約到拿到房產證一般還有一到兩年的時間,實際限售周期可能長達四五年之久。
 
四五年時間,什么都有可能發生。千萬不忽視了時間的力量。
 
資金有時間成本,更有風險成本,這是所有投資者都必須考慮到的。
 

城市
一二線要熄火,三四線會地震
 
一二線與三四線的樓市邏輯完全不同。
 
一二線擁有產業集聚、人口流入和資金匯聚的優勢,而三四線往往都是經濟增長乏力、人口資金持續流出之地。
 
同樣是放水,降準降息就能激活一二線樓市,而三四線必須依靠“棚改貨幣化”這樣的定向放水才能成功。
 
如今,貨幣雖然再度放松,但資金被嚴禁流入樓市,房企在資金流壓力之下,開始用腳投票,全國已有超過800宗土地流拍,其中不乏一二線城市。
 
至于三四線城市,本就是棚改貨幣化結的果。三四線房價上漲,其實就是以棚改之名定向放水的結果。

如今棚改貨幣化正在熄火,棚改新增貸款不斷萎靡,棚改貨幣化安置正在退潮,有城市甚至已經全面停止“漲價去庫存”。
 
棚改貨幣化一旦熄火,三四線樓市就徹底終結。我們的結論是:過去越是依賴棚改貨幣化的城市,受到的影響就越大。

 

退一步講,按照最樂觀的估計,棚改貨幣化還能勉強維持,那么2020年也是三四線城市最后的關口。
 
因為,2020年是全國棚改收官之年。
 

區域


沒有支撐的遠郊區跌得最快
 
在樓市冰封期,衡量買房投資的標準,不再是哪個區域漲得更快,而是哪個區域最能抗跌。
 
城市如此,城市內部也是如此。

顯然,一無概念二無產業三無人口支撐的遠郊區,必然率先開啟下跌步伐。即便有概念炒作的遠郊區,也要看這些概念最終能否落到實處,否則靠概念炒作支撐起的上漲,也最容易高位下墜,一地雞毛。
 
要知道,在樓市上行期,無論是中心城區還是偏遠郊區,都是實現同等程度的上漲,這是普惠行情的體現。
 
但在樓市下行中期,中心城區有學位、醫療、交通、人流等硬件條件的支撐,一般不會輕易下跌,而遠郊區到處都是新房,又缺乏人口流入,二手房根本就沒人接盤。
 
什么叫遠郊區?只要夜晚去看看亮燈率一清二楚,沒人居住的區域,靠誰來接盤?
 
事實上,在北京、上海、廣州、杭州等地,樓市已經開始高位盤整,而盤整都是從遠郊區開始的。
 

開發商


小開發商的房子盡量不要買
 
這句話完整來說是:小開發商的房子盡量不要買,大開發商的房子也要看質量。
 
為什么這么說?主要原因在于,當樓市資金鏈收緊之后,小開發商有跑路的風險。而大開發商的融資渠道相對較多,受到的影響相對較少,應對風險的能力更強。
 
次要的原因是,在限價政策束縛之下,開發商普遍都有偷工減料的動力,房屋質量難以保障。這方面,大開發商的問題也不少,但小開發商會更加泛濫。
 
此外,與小開發商相比,大開發商認知度更高也會更顧及名聲,即使出現問題,也會更容易組織維權,維權的聲音更能得到社會輿論的關注和聲援。
 
這是最現實的考慮。
 

房地產稅


只有一套房的不用太擔心
 
房地產稅的到來是大概率事件。

目前,住房信息聯網、國地稅合并、70年產權自動續期、賦予地級市以立法權,這四大準備工作已經完成,開征房地產稅已無技術障礙。

從法律上講,稅收法定,房地產稅要在全國人大進行審議,快則今年年底,慢則五年以內。


不過,房地產稅草案尚未出臺,但從已透露的各項信號不難認定,房地產稅不會一刀切,也不會對所有家庭都征收。

無論是按照國際慣例,還是官方已經透露的信息,我們都不難得出兩個判斷:
 
一是房地產稅會分步推進,一二線城市首當其沖,三四線城市未必會征收。
二是房地產稅會設計一定的免征面積,最好的情況是首套免征,最差的結果也是每個家庭都有一定的免征面積。
 
換句話說,對于只有一套房的剛需,房地產稅根本就不是需要擔心的事情。

 

學位房


剛需中的剛需
 
這兩年,雖然租購同權的聲音一浪高過一浪,但是雷聲大雨點小,學位房依舊是剛需中的剛需。

一方面,中國家長對教育的重視前所未有,最直觀的體現就是培訓機構的野蠻生長,即便政策連番打壓都阻擋不了家長的“搶跑”心理。
 
另一方面,無論是廣州推出的“租購同權”,還是北京準備試行的“學區房”,短時間都難以落地。



教育焦慮越是根深蒂固,學位房的需求就越堅挺,樓市冰封期無法改變這一趨勢。
 

剛需


拿好現金,等待入場
 
在樓市咨詢里,經常聽到一句話:“是剛需就買”。
 
這話只有一半正確,另一半完全是不負責任的說辭。剛需的錢也是錢,相比于投資者,剛需的錢往往來自于六個錢包,更需要慎重。
 
從結果論的角度看,剛需自然是越早入場越好,但誰也沒有上帝的全能視角。尤其是在各種風險都疊加而來時,再鼓勵剛需悶頭入場,顯然是不負責任的。
 
那么,對于尚未購房的剛需來說,樓市冰封期,或許是難得的入場時期。
 
一方面,限價搖號政策,強制讓開發商讓利于業主,這是少有的保護剛需的舉措。限價讓一手房價格遠遠低于市價,而搖號又優先向無房的剛需進行傾斜。所以,只要一手房與二手房之間存在20%以上的套利空間,剛需都不妨直接介入。
 
另一方面,對于換房群體來說,最好的時機正是市場穩定之時。房價暴漲,擔心踏空;房價暴跌,又擔心買在高點。只有在房價高位盤整時,才會有充分的時間進行選擇,買方市場里沒有恐慌之說。
 
這個時機,正是從郊區到中心城區、從老破小到新房次新房、從普通房到學位房的最好選擇。
 

未來


等放松的聲音再起來
 
請記住我們開頭說的,樓市是有周期性的。


短期來看,如果基建不能有效提振經濟增長,仍有可能重回放水刺激房地產的老路。
 
具體的信號可以關注這兩個方面,

一是各地呼吁取消限購的聲音此起彼伏;
二是房企融資渠道悄然放松,房貸利率被引導往下走。
 
長期來看,出生人口下滑,老齡化日益嚴峻,這是拖累房價上漲的根本因素。但城鎮化還有推進空間,放水式刺激還有可能被一再拾起,房價仍有往上走的可能。
 
至于崩盤,根本不用操心。如果大崩盤真來了,那受影響的就不只是房地產了。

回到現實,回到當下,樓市冰封期,多看少動,守好現金,等待時機。 

 

相關內容

買房故事

Copyright©2015 www.msmieg.tw. All Rights Reserved 備案號:粵ICP備15076439號 服務熱線:13924749899

吉林十一选五遗漏号码