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這就是為什么我認為房價只漲不跌的原因

發布:管理員 發布日期:2018-10-15 點擊數:294

這就是為什么我認為房價只漲不跌的原因

中國居,大不易。房價高企帶來源源不斷的話題,人人談房色變。其中有這么一類人——說起房價他們能突然“暴躁”,怨氣沖天,像個憤青一般地指責關于高房價的一些嗎,仿佛罵完之后房價就能降下來一樣。對于這部分人,引用一些網絡論壇上的一些觀點討論一二。
以下內容來自惠州西子論壇網頁@男人是泥的觀點:
其實這些憤青(甚至是噴子)之所有會憤,無非是因為買不起房,自己買不起也試圖影響一些人不購房,在網絡上叫囂著發泄怨氣。這實質上是幼稚和無知的表現,我們從下面這幾個情況來加以說明:
1.房價高與低,要分人和分城市。當然,現在全國房價整體是過高的。但是我們也要看到現在房價高并不代表未來就不會更高,明知房價還會往上走卻依然還要試圖靠叫罵的方式將房價降下來,未免有些自欺欺人了。同時,不同檔次不同承受的人,在看房價的時候,自然就會有不同的標準。以全國600多個城市來說,惠州的房價剛好達到全國的平均線,整體房價還算理性。
2.很多人把房價上漲的鍋全都推給房地產炒作,我認為這不客觀。房價上漲固然存在炒作因素的推波助瀾,但影響房價上漲的因素有很多,包括成本、供需、調控等。以最近10年來看,惠州的地價漲幅是400%,人工成本漲了多少?材質成本漲了多少?稅收又漲了多少?
記得10年前,一個快餐5元到處都是,而且菜色還不錯。現在隨便一個快餐,都得10元以上,好一點基本是15元起步,這其中的有通貨膨脹你又了解多少?他們為什么不去噴這10年來漲價厲害的其它東西,而猛烈的噴房價呢?這是因為這個房價所占的基數大,付出的成本太高所致。再就是就是中國人對房子的房子情結,總認為有一個房子,才有一個家。
3. 房地產的暴利行業嗎?(我這里指的是房地產開發商)我們可以通過房地產上市公司公開的財務顯示:開發商的利潤并不像一般人認為那么高。以行業龍頭萬科為例,在高峰的時候,凈利潤也不過20%,而在低迷的時候,也就是5%不到,以中國房地產走牛的最近十年算,平均也就是10%,遠低于銀行,互聯網,酒業,食品等等行業的利潤水平。
那么為什么看起來開發商的利潤很高呢?這是因為開發商的算成本的時候,把開發商繳的稅收全加在房價上,一個樓盤從地皮到建筑成本再到銷售,這里面的稅很多消費者并不清楚,有些開發商公開說過,這里面光蓋章,就得蓋一百多個,這是什么概念你清楚?你看到的是好像開發商的利潤很高,但是你沒有看到的是這個稅收都收了多少了?這部份利潤,其實都不是入了開發商的腰包,而是入了ZF的腰包,只是由開發商代收罷了。
簡單的舉個例子給大家:比如奔馳寶馬,在外國為什么賣那么便宜,20-30萬的車。在國內賣上百萬,那么我們看的時候,是不是以為4S賣車就很賺錢?利潤很高?其實你買一百多萬的車,貌似4S收了你100多萬,但是其中有70萬可能是4S代ZF的收的稅罷了,并不是進4S的腰包,而是進了ZF的腰包。而很多4S賣車基本都沒有賺錢,他們賺的反而是后期的維護配件方面的錢。當然,進口稅要比國內稅多得多。
4.那既然開發商沒有那么豐厚的利潤,那為什么中國這十幾年來,中國開發商發展如此迅速,壯大呢?
其實這里面說到了負債率。幾乎所有的開發商的開發樓盤的時候,都用上了杠桿。也就是我們所說的從銀行貸款按揭的方式。一家公司負債越多,證明他們利用的杠桿越厲害。比如一家開發商利用本金1億元,就可以開發一個十億的樓盤。這里面90%是動用了銀行的錢。如果按行業10%的利潤算,十億的凈收潤就是一億元。對應的本金部份,收益達到100%,那如果是開發一個100億的樓盤呢?或者同時開發十個十億的樓盤呢?這樣算下來,這個收益就非常可觀了。一般開發商都是100億以上的水平,如果按一半50億做過不動產,一半50億拿出來投資,這里面可能敲動的資本可達到450億。按年10%收益。就不得了了。
當然,除了這個利潤水平。開發商最大的另一個收益是從享土地漲價。(這里面也涉及到一些腐敗方面的問題,這個就不去談了)
5.我們理清楚這些基本的東西之后,我們就會發現,這房價要跌,要調,能調到那里去?除非你不要這個行業發展。一方面,開發商的利潤也并不高,那么要他們去虧本賣,顯然不可能的。那唯一能做的只有壓,也即是說讓它保持在某一個階段的合理區域內。但是這個合理的區域是有前提的,即是地價不再漲,人工成本不再漲,建筑材料成本等不再漲,稅收不再漲等。這其中任何一個因素,都會導致到房地產再次上漲的可能。因為企業不是慈善機構,追求利潤是一個企業正常發展的生存法則。
總結:
從上面這些我們可以看到,為什么多年來房地產的調控,都成空調的主要原因。因為在調控時,成本并沒有隨之降下來,反而越來越高,那么在成本越來越高的情況下,你要房價跌下來的可能性有多大?我們通常說面包越來越貴,然后你就只去調只賣面包的?那人家的面包也利潤也并不高啊。為什么不去先調做面面粉呢?這就涉及到地方的財政收入部份了。這才是我們需要反思的,需要去客觀看到的真實調控部分的。
在每波調控中,當樓市可能存在一定程度的下跌的時候,不需要多,只有10%以上下跌空間,很多開發商就處于虧損的邊緣了,如果高于20%,開發商就開始會出現破產了,所以這一點可以看得出來,開發商的利潤事實并不高,如果高,也不至于跌個20%就會破產。
首要是ZF態度,這個態度就是地皮,也可以說是我國根深蒂固的土地財政制度。地價是房地產成本的最主要組成部分。一些常年依賴土地財政來創收和做功績的地方ZF需要依靠維持甚至調高地價來增加經濟收入,土地財政制度一日不改革,房地產永遠也跌不下來了,甚至在下跌的時候,ZF還得去扶。
其次是高昂的稅收,其實這也是成本的問題,稅收少了,房地產成本才會少,房價才有可能下跌。
最后是天量的信貸情況,也就是通脹的源頭。如果繼續放出天量的信貸,那么毫無疑問,伴隨而來的就是物價的上漲,當物價上漲,錢幣也就是隨之貶值。那么在銀幣的貶值無法避免的時候,市場中的資金自然就追求抗通脹的對象。
遺憾的是:在中國,除了房地產,可真找不出比房地產更可靠更現實的抗通脹對象了。所以這個游戲,未來還得繼續玩。至少在十年內,你看不到有實質上房價下跌的可能。這才是我一直看漲的原因。

 

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